전세 자동연장 후 집주인이 나가라고 할 때 대처 방법 총정리

 

전세 계약이 자동 연장된 후 갑작스럽게 집주인으로부터 퇴거를 요구받는 상황은 많은 세입자들에게 큰 걱정거리입니다. 하지만 법은 세입자의 주거 안정을 보호하기 위한 여러 장치를 마련해두고 있습니다. 당황하지 않고 차분하게 대응하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 전세 자동연장(묵시적 갱신)의 요건부터 집주인의 부당한 요구에 대한 법적 대응 방법까지 알려드립니다.

 

 

집주인이 전세금 일부만 주고 잔금 안주는 경우 대응방법

 

1. 묵시적 갱신 제대로 알기

묵시적 갱신은 집주인과 세입자가 계약 만료 일정 기간 전까지 별다른 의사 표시를 하지 않으면 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. 이는 주택임대차보호법에 명시된 세입자의 강력한 권리입니다.

 

묵시적 갱신의 요건

• 집주인: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 또는 계약 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우.
• 세입자: 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우.

위 요건이 충족되면 전과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있으며, 집주인은 정당한 사유 없이 이를 해지할 수 없습니다. 반면, 묵시적 갱신이 된 경우 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

 

2. 집주인이 나가라고 할 때 무조건 따라야 할까?

묵시적 갱신이 이루어졌음에도 집주인이 퇴거를 요구한다면, 먼저 그 사유가 정당한지 따져봐야 합니다. 주택임대차보호법은 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 예외적인 경우를 명시하고 있습니다.

주요 갱신 거절 사유

• 세입자가 2기 이상의 차임액을 연체한 경우
• 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 집주인 또는 그의 직계존비속(부모, 자녀)이 실제 거주하려는 경우
• 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우

만약 집주인이 위와 같은 정당한 사유 없이 퇴거를 요구한다면, 세입자는 이를 거부할 권리가 있습니다.

 

3. 실거주 주장 어떻게 확인하고 대응할까?

최근 집주인이 직접 거주하겠다며 퇴거를 요구하는 경우가 많아졌습니다. 이 경우, ‘실거주’ 의사를 증명할 책임은 집주인에게 있다는 대법원의 판결이 있었습니다. 즉 집주인은 단순히 살겠다는 말만으로는 부족하며, 통상적으로 수긍할 수 있을 만큼의 증명을 해야 합니다.

 

집주인 실거주 주장 시 대응 절차

1. 실거주 의사 확인: 집주인의 주거 상황, 직장, 학교 등 실제로 거주할 수밖에 없는 사정이 있는지 확인을 요청할 수 있습니다.
2. 증거 확보: 집주인과의 대화나 통화 내용은 녹음하고, 문자 메시지 등은 반드시 저장해두어야 합니다.
3. 정보 열람: 계약 갱신을 거절당한 세입자는 해당 주택의 임대차 정보를 열람하여 집주인이 다른 세입자와 계약을 체결했는지 등을 확인할 수 있습니다.

만약 집주인이 허위로 실거주를 주장하고 다른 세입자를 들인 것이 확인되면, 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

4. 분쟁 발생 시 법적 해결 절차

집주인과의 원만한 합의가 어렵다면 법적인 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 소송 이전에 비교적 간단하고 저렴한 비용으로 분쟁을 해결할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다.

 

1단계: 내용증명 발송
먼저 묵시적 갱신이 되었으므로 퇴거 요구가 부당하다는 사실과 이에 불응하겠다는 의사를 명확히 담아 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 이는 추후 법적 분쟁에서 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.

 

2단계: 주택임대차분쟁조정위원회 신청
소송에 비해 시간과 비용을 절약할 수 있는 효과적인 방법입니다. 전국 6곳(서울, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주)에 설치된 분쟁조정위원회에 조정을 신청하면, 심사관의 조사를 거쳐 조정안을 제시합니다. 조정이 성립되면 이는 법원의 판결과 같은 효력을 가집니다.

 

3단계: 민사 소송 제기
조정위원회의 조정안을 한쪽이라도 거부하여 조정이 성립되지 않거나, 처음부터 소송을 통해 문제를 해결하고자 할 경우 민사 소송을 제기할 수 있습니다. 변호사의 도움을 받아 손해배상 청구 등을 진행하게 됩니다.

 

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결론

전세 자동연장 후 집주인의 갑작스러운 퇴거 요구는 당황스러운 일이지만, 주택임대차보호법은 세입자의 권리를 강력하게 보호하고 있습니다. 묵시적 갱신 요건을 꼼꼼히 확인하고, 집주인의 요구가 정당한지 따져보는 것이 중요합니다. 만약 부당한 요구라면 내용증명, 분쟁조정위원회, 민사 소송 등 법적 절차를 통해 자신의 권리를 당당하게 지키시길 바랍니다.