집주인이 전세금 일부만 주고 잔금 안주는 경우 대응방법

전세 계약 만료일이 다가오면 새로운 보금자리에 대한 설렘도 잠시, 혹시나 전세금을 제때 돌려받지 못할까 걱정하는 분들이 많습니다. 특히 최근에는 집주인이 "일단 있는 돈 먼저 줄테니 나머지는 다음 세입자가 들어오면 주겠다"며 전세금의 일부만 돌려주는 경우가 빈번하게 발생하고 있어 세입자들의 애를 태우고 있습니다. 소중한 내 보증금, 과연 전액을 안전하게 돌려받을 수 있을까요? 집주인이 전세금 일부만 돌려주고 잔금 지급을 미룰 때, 어떻게 대처해야 하는지 현명한 법적 대응 방법을 알려드립니다.

 

1. 일부라도 받았는데 법적 조치가 가능할까?

가장 많이 헷갈려 하시는 부분입니다. "일부라도 받았으니 법적으로 불리한 것 아닐까?"라고 생각하실 수 있지만, 전혀 그렇지 않습니다. 전세금의 일부만 돌려받았더라도 여전히 나머지 잔금에 대해서는 집주인이 반환 의무를 다하지 않은 것이므로, 세입자는 전액을 돌려받지 못한 경우와 동일하게 법적 조치를 취할 수 있습니다.

 

 

오히려 일부라도 지급받았다는 사실은 집주인 스스로 채무가 존재함을 인정한 것으로 볼 수 있어, 소송 등 법적 절차 진행 시 유리하게 작용할 수도 있습니다. 따라서 절대 망설이거나 포기하지 말고 적극적으로 대응해야 합니다.

 

2. 이사는 가야 하는데… 가장 먼저 해야 할 일은? '임차권등기명령'

전세금을 모두 돌려받지 못한 상황에서 가장 중요한 것은 대항력과 우선변제권을 유지하는 것입니다. 대항력이란 이미 유효한 임대차 관계를 새로운 집주인이나 제3자에게 주장할 수 있는 힘을 말하며, 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

만약 보증금 잔금을 받지 않은 상태에서 다른 곳으로 이사하고 전입신고를 해버리면, 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 잃게 되어 사실상 보증금을 돌려받을 법적 보호 장치를 스스로 포기하는 셈이 됩니다.

 

 

따라서 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 법원을 통해 해당 주택의 등기부등본에 내가 임차인으로서 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 사실을 공식적으로 기록하는 절차입니다. 임차권등기가 완료되면, 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되어 법적으로 안전하게 보호받을 수 있습니다.

 

꿀팁! 임차권등기명령은 집주인의 동의 없이 세입자가 단독으로 신청할 수 있으며, 등기가 완료되기까지는 시간이 걸릴 수 있으므로 이사 계획이 있다면 미리 신청하는 것이 좋습니다.

 

3. 집주인을 압박하는 효과적인 방법들

소송까지 가기 전에 문제를 해결하고 싶다면, 다음과 같은 방법들을 활용해 집주인을 압박할 수 있습니다.

• 내용증명 발송: 전세 계약이 만료되었음에도 불구하고 보증금 중 얼마가 반환되지 않았으며, 언제까지 잔금을 지급하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 내용을 담아 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 이는 집주인에게 심리적 압박을 줌과 동시에, 추후 소송 진행 시 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.
• 지급명령 신청: 전세금 반환 소송보다 절차가 간단하고 비용도 저렴한 독촉 절차입니다. 집주인이 지급명령을 받고 2주 이내에 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 발생하여 바로 강제집행을 진행할 수 있습니다.

 

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4. 최후의 수단, '전세금 반환 소송'

위의 노력에도 불구하고 집주인이 끝까지 잔금을 돌려주지 않는다면, 결국 '전세금 반환 소송'을 제기해야 합니다. 소송을 통해 승소 판결을 받으면 집주인의 다른 재산을 강제집행하거나, 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

다만 전세금 반환 소송은 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 돌려받아야 할 잔금의 액수가 클 때 진행하는 것이 효과적입니다.

 

5. 이사 갈 필요 없다면? '동시이행 항변권' 활용하기

만약 당장 이사 갈 계획이 없다면, '동시이행의 항변권'을 활용할 수 있습니다. 이는 집주인이 보증금을 반환할 의무와 세입자가 집을 비워줄 의무가 동시에 이행되어야 한다는 원칙입니다. 즉, 집주인이 보증금 전액을 돌려줄 때까지 합법적으로 그 집에 계속 거주할 수 있습니다.

 

 

이 경우 집을 점유하고 있으므로 굳이 임차권등기명령을 할 필요는 없습니다. 다만, 계속 거주하는 동안에는 보증금 미반환에 따른 지연이자를 청구할 수 없다는 점은 기억해야 합니다.

 

마치며

전세금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 막막하고 스트레스받는 일입니다. 하지만 법은 당신의 소중한 재산을 보호하기 위한 여러 장치를 마련해두고 있습니다. 집주인이 전세금 일부만 돌려주고 잔금을 미룬다면 절대 혼자 끙끙 앓지 마시고 오늘 알려드린 방법들을 차근차근 실행해 보시길 바랍니다. 자신의 권리를 정확히 알고 당당하게 요구하여 소중한 보증금을 안전하게 지켜내세요.